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    买房群体迭代, 我们需要怎样的居住?

    2019-03-29 09:46:12  来源:南方日报   作者:许蕾

    近日,合富置业发布的一项统计数据显示,在广州购房群体当中,80后已连续6年成为购房大军的第一主力,占比一直在五成左右。值得注意的是,而今90后已经崛起,与70后一起肩负购房大军第二主力的重任,在2013年占比仅4%的90后,在刚刚过去的2018年已上升到20%。主力买房群体在悄然迭代,他们的需求正是楼市变化的方向。

    首次置业如何选择心水物业?添丁进口带来家庭扩容,居住环境如何改善?选择外围区“用时间换空间”还是一步到位努力扎根城央?如何在预算钱包和生活品质之间取得平衡?

    安居是人生绕不过的大事。在买房决策中,“性价比”是个需要多维度探讨的命题。交通、房价、商业和教育等配套设施一直是购房者最为关注的三大因素。城市版图扩张的触角,几乎与公共交通的延伸同步,毕竟地铁“拯救”外围区。购房最硬核的决定因素依然是房价,最终我们能出手的时机都是与自己的钱包达成和解之后。房子是用来住的,社区环境、氛围和配套设施决定了业主的居住品质,除了学位房这种总能在楼市抢手的“硬通货”,医疗、养生和养老等配套在社会老龄化的当下越来越为购房者所关注。

    从宏观来看,当前,国内房地产市场“一城一策”正在铺开,房地产市场长效机制呼之欲出。在新的环境和趋势下,房企在调整中不断前进,部分龙头企业已从单纯的拿地开发,转变为生活服务的供应商和多元业务综合性企业。

    成熟健康的楼市说到底是由供求关系来主导。我们需要怎样的居住?产业智库策划推出的《广州居住价值观评估报告》,从交通、价格、配套等多个维度入手,探索怎样的居住最具性价比,怎样的生活方式最应该被提倡。

    走向外围还是回归城央?

    三大因素共同主导分流

    外围区物业有相对的价格优势,有交通和配套的利好加持,吸引力在稳步上升;中心城区成熟的配套和氛围,对某些购房者来说则是挥之不去的“情结”。购房者中有首次置业外围区降低门槛,却因为“学位房”等原因回归中心城区的群体;也有入手城区中小户型,在“二孩”出生家庭成员增多之后,选择到外围区“细屋换大屋”改善居住环境的群体。向外走还是往里挤,到底该怎么决定?

    先来看一组数据:据合富置业统计,花都、增城、黄埔、南沙等外围区域,二手房市场的买家的平均年龄在33—34岁之间;白云、番禺及中心四区,买家的平均年龄比这些外围区域明显高很多。年轻的时候,就是为了有一个家,所以,30岁以下的购房者,对总价100万—200万元的花都、南沙、番禺等区两房、三房实用户型比较感兴趣,这也符合刚需对首套房的需求。三十而立,人生的选择也多元化了很多,30—40岁的购房者对总价400万—500万元的天河、越秀、黄埔的房子感兴趣,但没有特别偏好的户型。人生的黄金十年,则会对总价500万元以上的海珠、越秀的大户型比较感兴趣,也符合改善生活、展现身份地位的需求。

    楼价走高,让不少在城里买房的购房者,不得不推迟买房的时间,中心四区及番禺,连续三年购房者的买房平均年龄都在增长。

    无论是一手房还是二手房,置业区域的选择,年龄段体现出来的分化,并不是“因”而是“果”。

    以广州为例,交通路网尤其是地铁线路的全面铺开,给外围置业带来更多的可能,以可接受的通勤时间来换取低门槛的购房条件,是年轻人尤其是首次置业的刚需一族比较认可的方式,外围区“地铁盘”对他们而言就是性价比的选择,在此基础上,考量社区的配套,商业设施、中小学学位、医疗等,都是加分项。对部分选择外围区大户型的改善群体而言,标准也趋向同步。可以说,交通、房价和配套三大因素决定了置业家庭的成员各项需求,他们共同主导完成了置业群体的内外分流。

    买大还是买小?

    改善型需求重获重视

    房子该买多大?对每个家庭来说,“够住”的标准是不一样的。三代同堂或者“二孩”家庭,对空间的需求就比较大;而有些家庭虽然人口不多,但为了兴趣爱好而量身打造的特别空间需求同样不小,比如:健身室、书房、收藏室等等。对此,近年来楼盘也颇为用心,在产品开发上,“N+1”灵活户型、紧凑户型等层出不穷。

    值得注意的是,在中小户型依然是主流的市场情况下,今年的一手大户型推货占比明显升高,家庭的改善型需求重新得到了市场的重视。

    从开盘加推类型来看,今年3月份有3个全新盘推出,分别为荔湾广钢板块的保利东郡,白云石井板块的建发央玺,从化温泉镇的碧桂园望谷合院。广州中原研究发展部认为,虽然集中在3月开盘的全新盘不多,但从去年12月底以来,已有不少新项目“抢跑”入市。

    从开盘户型产品来看,虽然90—120平方米三四房仍属于市场主流,但已有19个项目涉及120平方米以上大户型单位,占总推货项目73%。

    从大市成交数据来看,2018年初占比达50%的90—120平方米单位成交量逐渐降低至2018年末的42%,而120平方米单位成交比例从15%提升至19%。广州中原研究发展部认为,这一定程度上反映了由于楼市政策对家庭“改善型”置业存在误伤,导致有大面积需求的买家在购房时“一步到位”选择大户型单位。

    往东还是往南?

    “东大仓”与“南战场”之争

    东进和南拓在广州城市发展中一直是最受关注的两个方向。有“东大仓”之称的黄埔和增城,与呈现“南战场”之态的南沙,在今年都有发力表现,购房者该如何抉择?

    先看中心城区这一块。首先,根据广州中原研究发展部的统计,今年黄埔区推货量较去年增加6.4倍,并逼近2016、2017年同期推货量。“蛰伏”一年后,曾经的市区东大仓再显威风,该区584套供应主要来自科学城板块。值得一提的是,连接长岭居至香雪的“黄埔有轨电车1号线”被写进《2019年广州市政府工作报告》,最快于2020年完工,这意味着长岭居板块将与地铁线网无缝连接,其通勤价值将得到提升。

    外围区方面,南沙和增城依然非常热门。

    就今年3月市场情况而言,南沙成为广州一手楼市的“主战场”,累计有6盘690套单位推新,算上金洲、南沙湾、黄阁等主流板块的顺销项目,竞争项目数量超过10个,预计有近千套单位供购房者选择。

    根据《2019年南沙政府工作报告》显示,南沙传统板块“金洲—蕉门河”今年着重推进旧改以及生活配套改善,将增设广外附小、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区等教育、医疗设施,对于家庭自主购房者而言吸引力提高不少。

    另一热门板块黄阁,今年将积极推进旧改,致力于形成“集中、先行发展的成熟居住社群”。广州中原研究发展部认为,黄阁板块居住属性在政府报告中得到强调,预计交通、商服配套将陆续跟上,宜居性将逐步体现。

    东大仓增城今年3月则显得相对低调,“仅”供应432套单位,同比下跌17.6%,仅3盘推新,其他项目以顺销为主。由于去年第四季度集中消耗,踏入2019年增城供货出现“结构性紧张”,尤其朱村、新塘、永和等较受市区上班族欢迎的板块,以销售往期剩余货量为主。

    广州中原研究发展部认为,虽然增城近2年保持平均100万平方米商住用地供应量,但该部分用地包含大量定向企业配建要求(如富士康科技小镇地块、新世界地块),同时供地集中在荔城、中新镇等距离广州市区较远的板块,故实际市场需求较大的板块可售货量不多,建议对13/21号线沿线项目有意的购房者适当加快入市步伐,避免过分等待导致购房成本增加。

    责任编辑:张舒婷
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